Tribeca har genomgående de högsta försäljningspriserna i staden. (Cara Genovese/New York Startracker)

Tribecas vackra kullerstensgatorvar insvept i dimma en nyligen söndagsmorgon, vilket gav kvarteret en ännu mer dämpad luft än vanligt. Det var en scen rakt ut ur Atget, med undantag för de mjuka fotfallen från en och annan joggare och det svaga klingandet av hundkoppel, fästa vid väluppfostrade exemplar ute för sina sena morgonpromenader i diskreta jackor av jägargrönt och marinblått.

Men inne på Bubby's, grannskapets favorit för brunch, var baren fullproppad med ledigt klädda Wall Street-typer som firade att baren öppnades vid middagstid, och unga familjer trängdes i matsalen och stoppade in sig i rikliga tallrikar med noggrant framställda, amerikanska klassiker. Onaturligt snygga par smuttade på kaffe och kvinnor i Lululemon efter träningen sköt runt tallrikar med sallad. Rutinmässigt beskrivs som ett av områdets mer prisvärda matställen, det tyder på Tribecas ganska skrämmande välstånd att en ägg-och-toast-frukost på Bubby's kostar .

stjärntecken 23 jan

Även inom Manhattans sällsynta områden är Tribeca en extremist. Med det mått som ökar alltmer i New York – hur mycket folk är villiga att spendera – är Tribeca den mest eftertraktade stadsdelen i staden, platsen där den typ av människor som har råd att bo var som helst föredrar att vara.

Tribeca har inte bara tagit hem titeln som dyraste stadsdel i staden efter genomsnittligt försäljningspris för bostäder de senaste åren, sa värderingsman Jonathan Miller från Miller Samuel, utan Tribeca/Soho-området har ockuperat den översta platsen sedan han började spåra grannskapet 1987 (statistiken för de två intilliggande stadsdelarna är blandad eftersom antalet bostäder i Tribeca då var så litet att det var obetydligt).

2014 var det genomsnittliga försäljningspriset i Tribeca/Soho 3,5 miljoner dollar, långt över genomsnittet på 2,23 miljoner dollar på Tony Upper East Side, och mer än dubbelt så mycket som Manhattan-genomsnittet på 1,71 miljoner dollar, enligt Miller Samuel. Dessutom verkar grannskapets fortsatta dominans oundviklig, med den pågående uppsjön av loftkonverteringar och utvecklingar som stiger längs dess östra flank, bland dem den ultra high-end, Herzog och de Meuron-designade 56 Leonard, som omsatte 1 miljard dollar det senaste året och kortvarigt innehade Downtown-rekordet efter att dess takvåning i duplex såldes för 47 miljoner dollar.

Tribeca har sin charm, och det är ganska uppenbart, men det är också något av en märklighet - en stadsdel vars tysta trottoarer verkar erbjuda lite i vägen för Jane Jacobs gatuliv som byborna gillar att rave om. Det har inte den idylliska tjusningen av Upper Fifth Avenue eller Central Park West, och det är inte heller konsumentfantasien på 57th Street. Till skillnad från Gramercy Park eller Upper East Side, som har varit favoriter bland stadens välmående i minst hundra år, hade Tribeca praktiskt taget inga invånare för 50 år sedan, varken välmående eller på annat sätt. Dessutom har gjutjärnsbyggnaderna som utgör dess mest ikoniska bostadsbestånd ofta saknat spaanläggningar, bilbanor och pooler som skyddade lyxköpare har kommit att förvänta sig; många saknar till och med mycket grundläggande bekvämligheter som dörrvakt, gym eller delat takterrass. Utsikterna kan vara vackra men de är inte från luften och för en stor del av grannskapet, särskilt den snabbt stigande korridoren på West Side, är tunnelbanan ett allvarligt problem.

Så hur blev Tribeca den oöverträffade titanen av Manhattan fastigheter, den föredragna säten för mästare i universum, kreativa kungar och kändisar som Jay Z och Beyoncé, Taylor Swift, Meryl Streep och Russell Simmons?

***

Markisen till Tribeca-byggnaden där Taylor Swift bor. (Cara Genovese/New York Startracker)

jag älskar det och jag kan inte föreställa mig att bo någon annanstans. Det är extremt familjevänliga, entusiastiska April Williamson, som vi träffade i Shinola-butiken, det läderdoftande tempel för amerikanskt hantverk på Franklin. I närheten undersökte två män, utrustade i perfekt överensstämmelse med butikens robusta-chic look, dess vintage-stilscyklar som, även om de var vackra, för 950 till 950, verkade vara en allvarlig risk på de cykelstöldbenägna gatorna i New York.

Ms Williamson, som flyttade till Tribeca från Jersey City för fem år sedan för att hennes man, som jobbar med reklam, skulle kunna komma närmare sitt jobb, sa att hon är så förtjust i området att hon har slutit fred med att ha bytt en rymlig vagn mot ett två sovrum.

Hon räknade upp dess många charm: Fantastiska familjevänliga restauranger som Landmarc, Bubby's och Odeon dit de kunde ta sina döttrar, 2 och 4 år; parken på Greenwich där vi praktiskt taget bor under varmare månader; riktigt bra shopping, från Balloon Saloon till Steve Alan Home. Till och med nagelsalongerna är trevligare i Tribeca – hon och många av de andra mammorna hon känner är stora fans av ett ställe nära Locanda Verde som använder alla ekologiska produkter.

Taryn Toomey , den före detta modechefen som blev fitnessgurun som grundade klassen, ett nästan omöjligt att komma in i 75-minuters träningspass som blandar rörelser lånade från sydamerikanska shamanska traditioner med musik och sörjande skrik, beskrev bortgången människor hon känner vartannat block.

Det känns som ett litet område, men sedan är det också ganska stort – det finns så många olika ställen att gå och saker att göra. Jag vet inte om jag någonsin skulle vilja bo någon annanstans, sa Toomey, som flyttade till Tribeca för 12 år sedan.

Till och med expediten i Shinola-butiken, själv bosatt i Bushwick (ingen som arbetade i butiken bodde i grannskapet, berättade han för oss), sa att han specifikt hade letat efter detaljhandelsjobb i Tribeca på grund av sina positiva erfarenheter av att arbeta på en närliggande American Apparel-butik. Det är där trevliga människor kommer för att bo, sa han.

***

Jay Z och Beyonce, såg på gatorna i Tribeca, där de har ett loft. (Foto av Alo Ceballos/FilmMagic)

Thär var en överlappning av tresaker: de ursprungliga banbrytande konstnärerna och folket på Independence Plaza [en före detta Mitchell-Lama-uthyrning byggd 1975] skapade ett samhälle som fick de offentliga skolorna på plats, sedan skapades Washington Market Park, och plötsligt har du en ny ett framgångsrikt medelklasskvarter som går att promenera till finansdistriktet, antog Lynn Ellsworth, ordförande för det historiska bevarandesamhället Tribeca Trust. Whammo, du har ett recept för gentrifiering.

Ellsworth var till en början tveksam till att prata med oss, med hänvisning till pressens vanliga snåriga syn på grannskapet. Vilket, vi medgav, var rättvist, med tanke på en viss pressbenägenhet att avbilda grannskapet som en berättigad enklav exklusivt klädd i Canada Goose (GOOS), det exklusiva vinterklädersföretaget vars pälsklippta parkas säljs för uppemot 0. På de senaste resorna till grannskapet fann vi faktiskt att Canada Goose parkas bara stod för ungefär en tredjedel av alla vinterrockar – en av barnskötarna som vi pratade med bar en – men det är en mättnadsnivå under den i de eleganta stadsdelarna i Toronto sist. vinter som mycket väl kan vara ground zero för trenden.

Ellsworth, som är utbildad ekonom, sa att när hon och hennes man, numera professor i Columbia, först flyttade till Tribeca 1994, sågs de som något förbannade för grannskapet.

Vi ansågs vara nykomlingar som yuppier, inte de konstnärligt coola människorna, mindes hon. Vi var akademiker, och det var inte så mycket folk var intresserade av.

De var verkligen inte de enda: Samma år köpte John F. Kennedy Jr. ett loft på North Moore Street. Två år senare tog han tillbaka sin brud och en outtömlig paparazzinärvaro, med Ms. Bessette som hjälpte till att säkra grannskapets rykte som både glamorös och diskret.

Jämfört med de människor som flyttar in nu är Ellsworth och hennes man bohemer, precis som andra invånare i deras co-op på Duane och Hudson, som, till skillnad från så många andra, har förblivit en medelklassfristad eftersom dess lägenheter är mindre och byggnadens planlösning förhindrar att enheter kombineras med fördelaktig effekt.

Trots inflödet av pengar beskrev Ellsworth Tribecas atmosfär som helt annorlunda än den i Upper East Side, där hennes dotter går i privatskola. I Tribeca är de flesta glada över att sätta sina barn i P.S. 234 (utan tvekan den mest eftertraktade offentliga skolan i staden), vilket dämpar förskolans konkurrensfrenesi. Tribecans är också gemenskapsinriktade – den är tillräckligt liten för att du mycket väl kan se människor du känner när du springer ut till järnaffären.

roxanne pall

Det vill säga åtminstone om du är bland de boende som fortfarande springer ut till järnaffären.

När det gäller de überrika sa Ellsworth att deras närvaro är mer antagen än känsla. Jag är medveten om att Richard Parsons bor i en takvåning tvärs över gatan från mig – min man säger att han såg sin limousine en gång, men kändisarna, förutom Harvey Keitel, ser dem inte så mycket. Jag tror att de bor någon annanstans mycket av tiden.

Men dessa kändisar, även om deras närvaro är rudimentala, har smort Tribeca till en föredragen stamplats. Kanske är det grannskapets förmåga att få nya pengar att verka krispiga snarare än lättsinniga. Eller kanske beror det på att Tribeca varken är flashig – det är den typen av plats där de med rikedom anstränger sig för att dölja det – inte heller pittoreska, eller som så många nyligen intjänade stadsdelar i Brooklyn, värdefulla. Dess gator kan vara kullerstensbelagda, men de är breda, byggda för att rymma lastkajer, leveransbilar eller, om det behövs, Range Rovers med chaufför.

Tribeca har inte känslan av pengar av typen Upper East Side, det är tystare, sa en lokal hälsolärare. Det är Downtown casual, som slarviga läderbyxor – The Row gör en riktigt cool slarvig läderbyxa, den är riktigt dyr men det är vad jag ser många människor bära – med en passande topp och en crossbody-väska. Och Isabel Marant tossor.

Tja, mycket Isabel Marant allt, tillade hon och skrattade.

Lisa Demogenes, en konstnär och yogainstruktör som undervisar i grannskapet och vars son går i skolan där, mindes att hon komplimenterade en kvinna för sin tröja i irländsk fiskarstil. Det var billigt – 250 dollar, svarade kvinnan. Var kan man få tag på en tröja för 250 dollar i dag och ålder, berättade Ms. Demogenes och himlade med ögonen. Det som är förvånande är hur normal en väldigt dyr livsstil är här.

Och alla här har samma rock, tillade hon och höll den här reporterns arm på den plats där Canada Goose-loggan skulle dyka upp. Allt du gör är att se plåstret!

Det är ingen överraskning att Tribecas unika estetik skulle tilltala en sådan publik. 1800-talets merkantila arkitektur som dominerar kvarteret är både stramt vacker och unikt väl lämpad för de lyxiga, massiva loften som gynnas av dess invånare.

Folk vill helt enkelt ha utrymme och Tribeca erbjuder de mest imponerande vidderna i staden. Lägenheter i Tribeca/Soho mäter i genomsnitt 2 127 kvadratmeter, i motsats till 1 608 kvadratmeter på Upper East Side, enligt Miller Samuel. Det är ett så unikt bostadsbestånd och det slutade med att det skapade en så ovanlig nisch, sa Mr. Miller.

Han varnade dock för att Tribecas statistiska bravader beror på de massiva fysiska utrymmena som erbjuds av dess bostadsbestånd, med tanke på att det nästan allt har omvandlats till bostäder eller byggts sedan början av 1980-talet - du skulle ha svårt att hitta en 300- kvadratmeter studio här.

Soho delar naturligtvis många av samma egenskaper, men i försäljningsrapporter som skiljer dem åt är Tribeca ofta segraren, ett uppsving som Mr. Miller sa kan tillskrivas två saker: Tribeca hade aldrig krav på Artist-in-Residence, så det var lättare för nykomlingar att göra anspråk på sitt bostadsbestånd, vilket påskyndade gentrifieringscykeln. För det andra, medan Soho är ett mer inneslutet, starkt landmärkt område där det har varit svårt att bygga, har Tribecas västra halva sett en hel del nybyggnation och konvertering, vilket bidrar till att generera högre genomsnitt än en återförsäljningsdominerad marknad.

I båda stadsdelarna har en så hög andel mycket exklusiva fastigheter ofta en självförevigande effekt: Värdet på en lägenhet påverkas av vad som omger dig, sa Mr. Miller. Om du har exakt samma takvåning och en sitter ovanför studior och ett sovrum och den andra sitter ovanför tre och fyra sovrum, gissa vad? I loftdistriktet är det samma typ av princip.

***

Bubby's, där en frukost med ägg och rostat bröd kostar 19 $. (Cara Genovese/New York Startracker)

jagthink Tribeca gick direkt från att bli tömd till folk med pengar, sa Lynn Wagenknecht, som grundade Odeon tillsammans med Keith och Brian McNally och senare köpte ut dem.

Odeons byggnad inhyste ursprungligen en cafeteria som tillgodoses Tribecas lager- och fabriksarbetare, men när tillverkarna åkte till New Jersey eller de yttre stadsdelarna letade de efter någon som skulle ta över hyreskontraktet. 1980, när Odeon öppnade och blev snabbt de Restaurang i centrum, grannskapet var helt tomt... väldigt tyst och mörkt. Man kunde inte ens se om det bodde folk i byggnaderna.

Tribeca hade praktiskt taget inga bostadshus då, och även när konstnärer började flytta in bodde de mestadels illegalt i kommersiella utrymmen och såg till att täcka upp sina fönster på natten så att ljuset som läckte ut skulle ge bort dem. Men 1983 New York Times rapporterade att stigande fastighetsvärden har begränsat Tribeca till hyresgäster med högre inkomster som handlar i gourmetmataffärer och brunchar på restauranger med namn som Acute.

megan markle porr

Invånare som bara några år tidigare hade släpat sina sopor till hörnet – ingen stadssanering – och druckit sitt kaffe svart i brist på livsmedelsbutiker, njöt då av sophämtning tre gånger i veckan och ett nytt Food Emporium. Skiftet skedde så snabbt att Tribeca aldrig riktigt fick chansen att bli ett äkta konstnärsdistrikt, något som kanske aldrig har hänt ändå med tanke på att bristen på täthet och gångtrafik avskräckte gallerier - en olycka som slutade med att Tribeca räddade från att bli ett simulacrum av sitt forna jag som Soho.

Och Tribeca, även om den var ödslig, var aldrig särskilt farlig. Leveranser hela natten, såväl som avstånd från stadens tuffare stadsdelar, höll fler hotfulla element i schack. Det måste vara ett av de säkraste kvarteren i New York, skrev konstnären John Willenbecher, som flyttade tillkvarter 1970, i en reminiscens publicerad i Tribeca-medborgaren . Rån? Det fanns ingen att råna!

Ändå innebar bristen på bostadsprejudikat att saker och ting tog lite tid att hänga ihop. Wagenknecht, som fick sitt första barn 1983, minns att det inte fanns något för barn i grannskapet.

År 1989 var det en annan historia. Faktum är att ett ungt par som äter på hennes restaurang, som för länge sedan hade förklarats som höjdpunkten av Downtown-chic, gjorde en cameo i en annan Tider berättelse, anmärkningsvärd för inkongruensen i deras för coola-för att klara uppförande (svart på svart, asymmetriska frisyrer, tal om estetisk hegemoni) och deras 6-månaders gamla bebis som gummar duken.

Tribeca var och är fortfarande en plats där de för coola att klara sig kan uppfostra barn utan rädsla för att vara en idiot. Det förblir en stadsdel som undviker matronly. Dess äldsta pool av invånare består till stor del av banbrytande artister och de mer nyligen anlända över 60 set, som har samlat sina pengar för att sätta ut en hipp andra akt, deras silverfärgade hår motverkas av läderjackor och medveten glasögon och bokningar på Bâtard eller Kutsher's. Den medelålders kohorten inkluderar arkitekter, designers och akademiker som Ellsworth, som flyttade in vid rätt tidpunkt. Sammantaget tycks en klass av äldste ha inokulerat sig mot dumhet, åtminstone tills den mer nyligen anlända Wall Street-kontingenten blir äldre.

Det fungerar bara, sa Leonard Steinberg, Compass-mäklaren som byggde sin karriär på att sälja Downtown-loft. De nya parkerna, skolorna, de stora husen, det faktum att de är lägenheter snarare än bostadsrätter, restaurangerna, de vackra butikerna, Soul Cycle, juicebarerna – allt det som gör livet bekvämt.

Även med en av de högsta inkomsterna per familj i staden och en av de yngsta demografierna i alla exklusiva områden, är Tribeca inte exklusivt, det är verkligen inkluderande; det är en gemenskap, sa Nathan Berman, utvecklare av 443 Greenwich, ett före detta bokbinderi som blev exklusiva lägenheter.

Herr Berman noterade att grannskapets underskattade etos till och med sträcker sig till dess detaljhandel, som är mildare, tystare, en annan typ av atmosfär. I Tribeca kan man bläddra i det franska minimalistiska modet på La Garçonne i relativt lugn eller njuta av en kontemplativ stund i Matthew Bernsons skoverkstad, prata med en shopgirl om vintage Persols utan att behöva slå tillbaka ett gäng turister.

***

Odeon. (Cara Genovese/New York Startracker)

Tribeca ärsjälvklart i stan, men på många sätt känns det inte av staden. Tidigare verkade det nästan vara utanför huvudslingan på Manhattan och även nu, även om det är mer i slingan, känns det fortfarande längre ut, sa Wagenknecht. Du känner inte att samma stad slår ner på dig.

I många avseenden är Tribeca en stadsdel som verkar kunna ha det på båda eller snarare alla sätt, vars små olägenheter bara verkar göra det mer önskvärt för en viss typ av köpare. Det är den typen av grannskap som lyckas vara hippt utan att svänga in i det skräll som händer. Den typen av grannskap som fortsätter att antyda kreativitet utan att vara alltför specifik om det. Den typ av stadsdel där man kan bo väldigt bekvämt utan att offra sin coolhet.

Vilket inte är olikt på det sättet SNL skaparen Lorne Michaels beskrev en gång Odeon, som en plats där alla kände sig bekväma, eftersom det var sofistikerat och det hade pommes frites.

Men inte ens Odeon, som brukade vara öppet till klockan 4 på morgonen, är immun mot Tribecas demografiska förändringar. Det stänger nu vid midnatt eller 01.00, en förändring som Ms Wagenknecht tillskrev att invånarna hade mer traditionella arbetsliv och en rikedomsnivå som både innebär att man håller fler hem och har mer trafikerade resescheman. Hon beskrev många av människorna i de nya byggnaderna som ungefär som kungligheter, de stödjer inte skoaffären eller hörndelien... Inte för att de gör det medvetet, de arbetar bara på en annan nivå. Det har blivit lite oberörbart.

Tribeca kan verka skilt från staden, men på många sätt är det en mer elegant återspegling av samma förändringar som sker i andra stadsdelar runt staden. Och dessa förändringar kommer sannolikt inte att sakta ner när som helst snart. Som herr Steinberg uttryckte det, Det finns bara en säkerhet om Tribecas framtid – den kommer att bli mycket dyrare.